Il rent to buy consente di versare un anticipo mensile, ma gli annunci con questa formula restano rari nel mercato italiano.
Durante il secondo Dopoguerra, la formula della vendita con riscatto ha permesso a numerose famiglie di diventare gradualmente proprietarie delle loro case pubbliche, con un sistema simile al leasing di veicoli. Innovando questo concetto, la normativa italiana ha introdotto il “rent to buy” attraverso il decreto legge 133/2014 Sblocca Italia, trasformando l’approccio alla proprietà immobiliare.
Il “rent to buy” offre un’opportunità unica a coloro che desiderano acquistare una casa, ma si trovano momentaneamente impossibilitati a richiedere un mutuo. Scopriamo come funziona questa formula e le sue attuali applicazioni nel mercato immobiliare.
Come funziona il modello “rent to buy”
Immagina una casa in vendita per 200.000 euro. Senza fretta di incassare l’intera somma, il proprietario sigla un accordo di rent to buy con un acquirente interessato. Questo acquirente versa una quota mensile di 1.200 euro, suddivisa equamente tra affitto e acconto sul prezzo. Al termine di un periodo massimo di dieci anni, l’acquirente può scegliere di acquistare l’immobile, detraendo dal costo totale i 72.000 euro già versati come acconto. Tuttavia, i 72.000 euro pagati come affitto non sono recuperabili.
Se l’acquirente sceglie di non acquistare, può riprendere l’acconto versato e continuare a risiedere nell’immobile come inquilino. In questo scenario, il proprietario non può sfrattare l’inquilino, a meno di procedere con una specifica richiesta di rilascio del bene.
Dettagli contrattuali e obblighi
Un contratto di rent to buy richiede la registrazione da parte di un notaio, assicurando che l’acquirente venga tutelato nel caso l’immobile subisca ipoteche in futuro. Inoltre, il contratto deve esplicitare chiaramente la divisione tra canone di locazione e acconto sul prezzo di vendita. Il termine massimo per questi accordi è di dieci anni, parallelo alla validità della trascrizione notarile.
Durante la durata del contratto, l’inquilino si fa carico di spese ordinarie e della Tari, mentre il proprietario gestisce le spese straordinarie e l’Imu. Questa distribuzione dei costi garantisce una chiarezza nell’impegno finanziario di entrambe le parti coinvolte.
La situazione attuale del “rent to buy”
Nonostante fosse considerato promettente nel 2015, quando il settore immobiliare stentava, il rent to buy oggi è meno visibile. Le difficoltà nel proporre questa formula derivano dall’elevato costo del denaro e dalla scarsa trasparenza del mercato. Gli annunci che offrono esplicitamente il rent to buy sono rari, emergendo principalmente durante le trattative private.
In effetti, le statistiche ufficiali faticano a riflettere l’impatto reale di questo metodo, poiché le prime fasi sono registrate come locazioni. Solo con l’acquisto finale l’itinerario dell’immobile viene ufficialmente trasformato.
Secondo il notaio milanese Filippo Salvo, mettere d’accordo le parti può risultare complicato: i venditori preferiscono transazioni rapide, mentre gli acquirenti cercano di sfruttare al massimo i dieci anni disponibili e desiderano negoziare che una maggiore parte del canone vada a scontare il prezzo d’acquisto.